Служба государственной жилищной инспекции и строительного надзора Республики Тыва

Информация гражданам, желающим приобрести квартиру в строящемся доме.

Служба государственной жилищной инспекции и строительного надзора Республики Тыва неоднократно разъясняла гражданам, желающим приобрести квартиру в строящемся доме, что такая покупка – серьезный и ответственный шаг.
Действующее законодательство в сфере долевого строительства содержит немало гарантий для участников долевого строительства. Задача граждан – знать свои права и настаивать на их соблюдении.
С целью информирования граждан о ситуации на рынке долевого строительства республики, Службой на официальном сайте размещены основные разъяснения положений законодательства в области долевого строительства.
Несмотря на то, что на рынке строящегося жилья на территории республики Тыва долевое строительство практически не ведется, Служба государственной жилищной инспекции и строительного надзора Республики Тыва еще раз напоминает гражданам, желающим принять участие в долевом строительстве жилья, об основных требованиях Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..» (далее – Закон №214-ФЗ).
Итак:
1) Закон №214-ФЗ допускает участие граждан в долевом строительстве жилья только:
- на основании договора участия в долевом строительстве;
- путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов;
- путем членства в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах.
Наиболее защищенной формой участия является договор участия в долевом строительстве.
Не соглашайтесь оформлять свои отношения с застройщиком на основании каких-либо иных договоров (займа, векселя, резервирования, предварительного, купли-продажи, инвестиционного договора и т.д.), поскольку они незаконны и лишают граждан, предусмотренных законом гарантий.

2) Договор участия в долевом строительстве может заключаться только с застройщиком – юридическим лицом, имеющим в обязательном порядке:
- разрешение на строительство конкретного многоквартирного дома;
- проектную декларацию на его строительство (которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства);
- оформленные права на земельный участок, который предоставлен для строительства данного дома (свидетельство о праве собственности, зарегистрированный договор аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования).

3) Для того чтобы оценить надежность застройщика, гражданин вправе потребовать от него до подписания договора участия в долевом строительстве предоставить для ознакомления:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
-аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

4) По договору участия в долевом строительстве у сторон есть взаимные права и обязанности:
— у застройщика – в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства дольщику;
— у дольщика – уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

5) Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации в Росреестре.
Помните:
— только после государственной регистрации договора застройщик имеет право требовать от гражданина оплаты по нему;
— отсутствие государственной регистрации договора долевого участия лишает гражданина специальных прав, предусмотренных Законом №214-ФЗ, и не защищает от риска «двойных» продаж.

6) В соответствии с требованиями Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке должен содержать следующие условия (при отсутствии хотя бы одного из них договор не пройдет государственную регистрацию в Росреестре):

1. Конкретный объект долевого строительства (соответствующий проектной документации), который будет передан дольщику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (т.е. конкретная квартира или нежилое помещение (далее для удобства в качестве объекта долевого строительства будем рассматривать квартиру).
В договоре долевого участия квартира должна быть подробно описана: местоположение (адрес) строящегося дома, номер блок-секции, подъезда, этаж, расположение на этаже, строительный номер, общая площадь, количество комнат и др.
Для того чтобы убедиться, что технические характеристики квартиры совпадают с теми, которые содержатся в договоре, попросите у застройщика поэтажный план дома и найдите на нем приобретаемую квартиру. Как правило, документ с описанием квартиры, указанием её местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади является приложением к договору долевого участия. Обратите внимание, что для государственной регистрации договора представление такого документа обязательно.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику – это срок, не позднее которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру.
Застройщик вправе передать квартиру только после ввода дома в эксплуатацию в установленном законом порядке.
В соответствии с требованиями Федерального закона №214-ФЗ если застройщик не может завершить строительство в предусмотренный договором срок, он обязан не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока направить дольщику соответствующую информацию с предложением об изменении договора в части срока передачи квартиры.
Участник долевого строительства, в соответствии с принципом свободы договора, действующим в российском законодательстве, вправе принять предложение застройщика о продлении срока передачи квартиры или отклонить его.
Если дольщик согласен на изменение срока передачи застройщиком квартиры, то сторонами заключается дополнительное соглашение, которое регистрируется в Росреестре. Новый срок определяется указанным соглашением, срок, определенный ранее, будет признан ничтожным.
Если дольщик не согласен на изменение срока передачи ему застройщиком квартиры, он вправе:
— расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке в случае просрочки исполнения застройщиком обязательств по передаче ему квартиры более чем на 2 месяца. В этом случае застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить гражданину — участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные последним по договору, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ.
— не растрогать договор долевого участия, а после завершения строительства дома и передачи квартиры требовать от застройщика уплаты неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. В этом случае дольщик должен обратиться к застройщику с письменным заявлением (претензией). Если застройщик отказывается или уклоняется от удовлетворения требования дольщика по выплате неустойки, последний имеет право обратиться в суд.

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) квартиры. В соответствии с требованиями закона в договоре должна быть прописана не только цена (конкретная сумма), но и порядок, сроки ее уплаты.
Цена после заключения договора долевого участия может быть изменена только по соглашению сторон и только при условии, что самим договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Еще раз обращаем внимание граждан, что низкая цена приобретаемой квартиры – повод задуматься: так ли все хорошо у застройщика, имеются ли у него разрешительные документы, в том числе предоставлен ли земельный участок именно для многоквартирной застройки, а не для индивидуального жилищного строительства, не пострадает ли качество квартиры и т.д. Помните, никто не станет продавать товар дешевле, чем конкуренты, без веских на то причин.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства – это срок, в течение которого участник долевого строительства может предъявить застройщику требования по качеству переданной ему квартиры. Он составляет:
- для объекта долевого строительства – не менее пяти лет (исчисляется с момента передачи квартиры участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором).
- для технологического и инженерного оборудования – не менее трех лет (исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче квартиры).
Для дольщика это означает, что если недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока, дольщик вправе по своему выбору потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если квартира приобретается гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к таким отношениям, в части, не урегулированной Законом №214-ФЗ, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.
В случае отказа застройщика добровольно устранить выявленные в пределах гарантийного срока недостатки переданной квартиры, дольщик вправе обратиться:
— в суд общей юрисдикции в порядке, установленном гражданским законодательством РФ, с требованиями об устранении недостатков, компенсации морального вреда;
— в орган, уполномоченный осуществлять на территории республики надзор в сфере защиты прав потребителей – Управление Роспотребнадзора по Республике Тыва, с жалобой на нарушение его прав, как потребителя, и (или) с просьбой о вступлении в рассматриваемое судом гражданское дело для дачи соответствующего заключения и оказания юридической помощи.

Итак, приняв решение приобрести жилье путем участия в долевом строительстве:

— Соберите максимум сведений о застройщике (им может выступать только юридическое лицо):

1. Потребуйте у застройщика весь пакет нужных документов (устав, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц, свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика);
2.Проверьте документы уполномоченного представителя фирмы, который имеет право вести переговоры, а также заключать договоры от лица организации;
3.Убедитесь в наличии у застройщика предусмотренных законом о долевом строительстве разрешительных документов: разрешение на строительство должно быть именно того дома, в котором намереваетесь приобрести квартиру; в документах на землю, обратите внимание, для каких целей предоставлен застройщику земельный участок (в соответствующей графе должно быть указанно: «Для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу…»). Строительство многоквартирных жилых домов на землях для индивидуального жилищного строительства или землях сельхозназначения незаконно;
4. Посмотрите на сайте Службы государственной жилищной инспекции и строительного надзора Республики Тыва, позвоните на «горячую линию» Служба государственной жилищной инспекции и строительного надзора Республики Тыва по телефону (394-22) 5-67-90, а лучше приходите в отдел контроля и надзора в области долевого строительства Службы по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, д. 100

— Проанализируйте цены — заниженная цена квартиры может говорить о ненадежности застройщика, ведь надежная и преуспевающая строительная компания не будет продавать недвижимость за бесценок;

— Выбрали квартиру — внимательно изучите условия самого договора (во-первых, в договоре должны быть указаны все вышеперечисленные обязательные условия, во-вторых, все условия договора должны быть прозрачными, то есть не вызывать никаких сомнений и дополнительных вопросов).

Не уверены в том, что самостоятельно разберетесь со всеми юридическими нюансами? Советуйтесь со специалистами! Здесь главное – ответственно принимать решения, взвешивать все «за» и «против».